Zweitwohnungen sollen stärker reguliert werden
Davos plant, die Umnutzung von Erst- in Zweitwohnungen mit einer Gesetzesrevision und einer Planungszone einzudämmen, um Wohnraum für Einheimische zu sichern.
Die Wohnungssituation ist sehr angespannt und die Mieten sind hoch, berichtet die Gemeinde Davos. Damit auch Familien und Fachkräfte eine geeignete und wirtschaftlich tragbare Wohnung finden, hat die Gemeinde Davos eine umfassende Wohnraumstrategie erarbeitet.
Neben dem Zubau von neuem Wohnraum für Einheimische soll auch die Umnutzung von altrechtlichen Erstwohnungen in Zweitwohnungen reduziert werden. Dazu hat der Kleine Landrat eine Revision des kommunalen Zweitwohnungsgesetzes erarbeitet, welche voraussichtlich noch im laufenden Jahr zur öffentlichen Mitwirkung aufgelegt wird.
Damit die Revisionsziele nicht unterlaufen werden, erlässt der Kleine Landrat zudem eine Planungszone.
Jährlich verschwinden 50 Erstwohnungen
Obwohl die Stimmbevölkerung die eidgenössische Zweitwohnungsinitiative im Jahr 2012 angenommen hat und damit den maximalen Zweitwohnungsanteil bei 20 Prozent begrenzt hat, vergrösserte sich der Zweitwohnungsanteil in Davos in den vergangenen Jahren stetig. Aktuell beträgt er rund 58 Prozent.
Verursacht wird diese Entwicklung durch die Umnutzung von altrechtlichen Erstwohnungen (vor 2012 erbaut) in Zweitwohnungen. Das Bundesgesetz lässt Umnutzungen von altrechtlichen Wohnungen unbeschränkt zu.
Auf diese Weise verliert Davos jedes Jahr rund 50 Erstwohnungen, die der einheimischen Bevölkerung somit nicht mehr zu Verfügung stehen. Mit der Teilrevision des bundesrechtlichen Zweitwohnungsgesetzes (sogenannte Lex Candinas) wurde diese unerwünschte Tendenz seit vergangenem Oktober zusätzlich verschärft.
Flims zeigt: Lösungen sind möglich
Auch der Kanton Graubünden hat das Problem der Wohnungsnot erkannt und will mit ersten Massnahmen Gegensteuer geben. Massnahmen gegen die ungebremste Umnutzung von altrechtlichen Erst- in Zweitwohnungen überlässt der Kanton hingegen den Gemeinden.
Während an einigen Orten Regulierungsversuche gescheitert sind, konnte die Gemeinde Flims erfolgreich eine tragfähige Lösung umsetzen.
Angelehnt an diese mehrheitsfähige Regelung hat die Gemeinde Davos eine Revision des kommunalen Zweitwohnungsgesetzes erarbeitet. Die vorgesehene Regelung setzt gezielt beim Problem an, nämlich bei der Umnutzung von grossen Mietwohnbauten.
Anreizsystem soll Wohnraum für Einheimische schützen
Die Regelung gilt konkret für altrechtliche Gebäude mit mindestens vier Wohnungen, die in einer der vier zentralen Wohnzonen (Zentrumszone, Zone für städtisches Wohnen, Wohnzone Dorf/Platz und Zone für Arbeiten und Wohnen) liegen. Wenn solche Gebäude abgebrochen und neu aufgebaut, umfangreich saniert oder in Stockwerkeigentum umgewandelt werden, soll künftig die Hälfte der altrechtlichen Wohnfläche für Erstwohnungen verwendet werden.
Die andere Hälfte ist frei nutzbar und kann als Zweitwohnung genutzt werden. Eine allfällige Erweiterung von Ersatzneubauten für altrechtliche Wohnungen gemäss Bundesgesetz kommt in den erwähnten Fällen dem Erstwohnraum zugute.
Der obligatorische Erstwohnanteil auf der altrechtlichen Fläche kann mit einer Ersatzabgabe reduziert werden. Mit dieser Regelung kann der Verlust von Erstwohnungen in altrechtlichen Gebäuden wirksam reduziert werden. Um gleichzeitig Anreize für den Erhalt von Mietwohnungen zu schaffen, überarbeitet der Kleine Landrat derzeit das bestehende Förderreglement.
Vorläufige Massnahme gegen drohende Verluste
Die Revision befindet sich aktuell in der kantonalen Vorprüfung und soll im Verlauf des Jahres in einer öffentlichen Vernehmlassung und anschliessend im Grossen Landrat beraten werden. Es besteht die Gefahr, dass es noch vor der Gesetzesrevision zu vermehrten Umnutzungen kommt.
Um dieses unerwünschte Verhalten zu unterbinden, erlässt der Kleine Landrat eine Planungszone. Bauvorhaben können weiterhin umgesetzt werden, sie müssen jedoch der vorgesehenen Teilrevision des kommunalen Zweitwohnungsgesetzes entsprechen.
Der Kleine Landrat kann Ausnahmebewilligungen erteilen, wenn durch ein Bauprojekt eine nicht unerhebliche Anzahl Erstwohnungen geschaffen wird. In diesen Fällen haben Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung (potentielle Zweitwohnungen) eine untergeordnete Bedeutung.
Planungszone gilt vorerst für zwei Jahre
Darum sollen entsprechende Bauvorhaben mit überwiegend positiven Auswirkungen auf den verfügbaren Erstwohnraum nicht unnötig erschwert oder aufgeschoben werden, insbesondere, wenn dabei Mietwohnungen entstehen.
Die Planungszone wird vorerst für zwei Jahre erlassen. Die Gemeinde Davos veröffentlicht auf ihrer Webseite ein Merkblatt für den Umgang mit Baugesuchen.
