Mitwirkung Sondernutzungsplan Büelwisen – Keine Eingaben erfolgt
Im Rahmen der zweiten Änderungsmitwirkung zum Sondernutzungsplan/Baulinienplan Büelwisen vom 6. März bis 6. April 2026 sind keine Eingaben mehr erfolgt.
Nach den verschiedenen Mitwirkungen, zuletzt vom 6. März bis 6. April 2026 sowie der öffentlichen Auflage mit bereinigter Einsprache vom 7. November bis 8. Dezember 2025 hat der Gemeinderat den Sondernutzungsplan/Baulinienplan Büelwisen an seiner Sitzung vom 18. Februar 2026 mit den Änderungen erlassen, wie die Gemeinde Niederbüren mitteilt.
Im Rahmen der zweiten Änderungsmitwirkung zum Sondernutzungsplan/Baulinienplan Büelwisen vom 6. März bis 6. April 2026 sind keine Eingaben erfolgt.
Ausgangslage
Der Gemeinderat Niederbüren plant im Rahmen der laufenden Ortsplanungsrevision eine Anpassung der bestehenden Verhältnisse im Quartier Büelwisen.
Heute bestehen im Quartier zwei Überbauungspläne aus den Jahren 1981 beziehungsweise 1989, welche beide eine ortsbaulich angepasste Überbauung mit Wohnhäusern zum Ziel haben und beide auf der damals gültigen Rechtsgrundlage erstellt wurden.
Da diese Grundlage bis heute mehrmals geändert wurde, besteht eine entsprechende Rechtsunsicherheit, die sich negativ auf die ortsbauliche Qualität des Quartiers auswirken könnte.
Aufhebung der Überbbaungspläne soll Rechtsunsicherheit beseitigen
Der Gemeinderat beabsichtigt, diese Unsicherheit durch die Aufhebung der Überbauungspläne zu beseitigen.
In zwei Mitwirkungen im Mai 2023 und Oktober 2023 wurde von der Mehrheit der Quartierbevölkerung klar der Wunsch geäussert, dass die aktuell erhöhten Strassenabstände weiter gelten sollten.
Für den Erhalt der erhöhten Strassenabstände wurde der neue Sondernutzungsplan (SNP) «Büelwisen» zwecks Baulinie erstellt.
Dieser überführt die bestehenden Baulinien aus den rechtskräftigen Überbauungsplänen unverändert in einen neuen SNP und sichert diese entsprechend.
Begründung zur erneuten Durchführung des Mitwirkungs – und Auflageverfahrens
Nach der Mitwirkung mit Planauflage vom 18. August 2025 bis 17. September 2025 ist man davon ausgegangen, dass aufgrund der eingezeichneten Baulinien gemäss Geoportal, welche in den Jahren 2003 bis 2008 eingepflegt worden sind, rund ein Viertel der Gebäude über die Baulinie hinausragen und sich somit in einem «illegalen» Bereich befinden.
Deshalb hat man das Gros der Baulinien (mit 5,50 Metern und grösser) für das Auflageverfahren rudimentär um 50 Zentimeter auf allgemeine 5 Meter verringert. Die Diskrepanz bezüglich abweichenden Baulinien entstand aufgrund gegenüber der ursprünglichen Überbauungspläne abweichenden Strassenverläufe (Rätenbergstrasse, Büelwisen).
Die Einsprecher haben zu Recht festgestellt, dass nicht die ungenauen Baulinien des Geoportals Gültigkeit haben, sondern die Massangaben der ursprünglichen Überbauungspläne von 1981 und 1989.
Wie bei der Rahmennutzungsplanung wurden für den Überbauungsplan keine persönlich eingeschriebenen Anzeigen an die Liegenschaftsbesitzer des Quartiers sowie im Umkreis von 30 Metern darüber hinaus versandt. Beim Rahmennutzungsplan wurde dies explizit erlaubt. Bei diesem Auflageverfahren werden persönliche Anzeigen eingeschrieben versendet.
Was hat gegenüber der letzten Auflage geändert?
Der Gemeinderat hat sich bei der letzten Auflage dazu entschieden, sich an das «Grundmass» von 5 Metern zu halten. Dies bedeutete, dass die höheren Masse auf 5 Meter reduziert und die geringeren Masse beibehalten wurden.
Dies wird nun rückgängig gemacht, womit die Masse den ursprünglichen Überbauungsplänen von 1981 und 1989 entsprechen (teils 5 Meter, teils 5,50 Meter). Bis auf wenige Ausnahmen mit Bestandesgarantie befinden sich die Bauten und Anlagen im legalen Bereich innerhalb der Baulinie.
Eine Ausnahme bleibt die Baulinie bei den Reihenhäusern an der Vorderen Büelstrasse 1 bis 5 und hinteren Büelstrasse 5 bis 9 von aktuell 9 Metern. Diese wird auf 5,50 Meter (statt wie in der letzten Auflage 5 Meter) reduziert. Die ursprünglichen 9 Meter gemäss alten Überbauungsplänen sind schon mit dem grossen Grenzabstand gegeben.
Mit der Änderung der bisherigen Ecken auf Rundungen an der Rätenbergstrasse 3, Vorderen Büelstrasse 2 und Hinteren Büelstrasse 8 werden diese Häuser ebenfalls nicht mehr durch die Baulinie durchschnitten. Auch das bleibt gegenüber der letzten Auflage gleich.
Dem Bedürfnis des Quartiers vollumfänglich Rechnung getragen
Der revidierte Plan folgt – mit Ausnahme der beschriebenen Abweichungen – den Grundprinzipien der heute rechtskräftigen Überbauungspläne aus den 1980er-Jahren. Als Basis für die Bemessung der altbekannten Abstände dient der revidierte Gemeindestrassenplan.
Mit dem revidierten Plan kann dem Bedürfnis des Quartiers vollumfänglich Rechnung getragen werden und zukünftig bestehen keine Abhängigkeiten mehr zu veralteten Grundlagen. Der Gemeinderat hat diesen an seiner Sitzung vom 18. Februar 2026 erlassen.
