2000 Anträge! Neue Bauregeln in St. Gallen sorgen für Differenzen
Wie soll die Stadt wachsen und wer profitiert davon? Aufgrund der neuen Bauregeln gibt es Differenzen. Die SVP droht bereits mit dem Referendum.
Ein altes Wohnhaus wird durch einen höheren Neubau ersetzt. Ein Gewerbebetrieb will seine Halle erweitern. Neben neuen Wohnungen sollen auch Bäume und Grünflächen Platz finden.
Wer darf was bauen? Und welche Bedingungen muss die Stadt dafür stellen?
Um solche Fragen geht es bei der Ortsplanungsrevision. Hinter dem sperrigen Wort steckt die Überarbeitung der Regeln, nach denen sich St. Gallen baulich entwickeln soll.
Bis zum 16. Oktober konnten Interessierte ihre Änderungswünsche einreichen. Die Beteiligung war beträchtlich.
Florian Kessler von der Stadt St. Gallen sagt: «Es haben sich ca. 150 Personen, Parteien, Verbände und Interessenvertretende an der Mitwirkung beteiligt.»
Insgesamt seien rund 2000 Anträge eingegangen.
Welche Anliegen am häufigsten genannt wurden, ist noch nicht bekannt. Die vorliegenden Antworten von den Wirtschaftsverbänden, Grünen und SP zeigen aber: Bei zentralen Fragen gehen die Vorstellungen weit auseinander.
«Unrealistisch und weltfremd»
Besonders umstritten ist der sogenannte ökologische Ausgleich. Wer neu baut oder wesentlich umbaut, soll auch etwas für die Natur tun – beispielsweise Bäume erhalten, Lebensräume schaffen oder ein Dach begrünen. Der Entwurf verlangt dafür einen Ausgleich im Umfang von 25 Prozent.
Felix Keller hält das im Namen der Wirtschaftsverbände für überzogen. Man habe verschiedene Areale, insbesondere im Westen der Stadt, begutachtet. «Die vom Stadtrat angedachten 25 Prozent an Ökoausgleichsfläche sind daher in der Arbeitszone unrealistisch und weltfremd», sagt Keller.
Arbeitszonen sind Gebiete für Gewerbe und Industrie. Nach der eigenen Untersuchung gebe es dort im Durchschnitt rund 7 Prozent Ökoausgleichsfläche. Einzelne überbaute Grundstücke hätten gar keine. «Eine Auflage von 25 Prozent würde deren Weiterentwicklungsmöglichkeiten de facto verunmöglichen.»
Ein konkretes betroffenes Grundstück nennt Keller in seiner Antwort nicht. Seine Forderung ist dafür deutlich: «In Arbeitszonen sind daher grundsätzlich keine Anforderungen an Grünraum, Stadtklima oder ökologischen Ausgleich tragbar.»
Nicht einfach ein Viertel Wiese
Doch was bedeutet die umstrittene Vorgabe überhaupt? Müssen Betriebe ein Viertel ihres Grundstücks zur Wiese machen? Nein.
Beim ökologischen Ausgleich werden unterschiedliche Massnahmen bewertet und zusammengerechnet. Dachbegrünungen zählen beispielsweise anders als bestehende Bäume. Die 25 Prozent sind somit ein gewichteter Rechenwert, nicht einfach ein vorgeschriebener Wiesenanteil.
Florian Kessler, Leiter Stadtplanung, erklärt: «Intensive Dachbegrünungen sollen zu 50 Prozent, extensive Dachbegrünungen zu 30 Prozent der tatsächlichen Fläche angerechnet werden.» Bodengebundene Fassadenbegrünungen sollen mit ihrer gesamten Fläche zählen.
Bestehende Naturwerte erhalten bei der Berechnung ein höheres Gewicht als neu geschaffene. Die Pflicht betrifft laut städtischem Faktenblatt Neubauten und wesentliche Umbauten.
Dazu gehören unter anderem Änderungen von mehr als einem Drittel der gesamten Hauptnutzflächen eines Gebäudes oder Änderungen von Umgebungsflächen über 100 Quadratmetern.
Bei einem klar abgrenzbaren Teilprojekt soll die betroffene Grundstücksfläche für die Berechnung zählen. Gerade beim Umbau widerspricht Keller: «Falsch ist es deshalb auch, für Neubauvorhaben und für Umbauvorhaben dieselbe quantitative Vorgabe zu machen.»
SVP droht mit dem Referendum
Rückendeckung erhält die Wirtschaft von der SVP. Die Partei warnt in ihrer Medienmitteilung vor einem «Bürokratiemonster». Sie befürchtet, dass Industrie- und Gewerbebetriebe ihre Investitionen ausserhalb der Stadt tätigen könnten.
Konkrete Abwanderungspläne nennt sie nicht. Die SVP begrüsst zwar einzelne Lockerungen, etwa kleinere Grenzabstände und den Wegfall der Geschosszahlbeschränkung. Insgesamt gingen die Erleichterungen für Bauwillige aber zu wenig weit.
Zudem kritisiert die Partei, dass wichtige Einzelheiten nach ihrer Darstellung in einem Vollzugsreglement des Stadtrats geregelt werden sollen. Ihr Vorwurf: Wesentliche Vorgaben würden damit nicht vom Stadtparlament beschlossen und könnten nicht mit einem Referendum bekämpft werden.
Die Partei verlangt grundlegende Korrekturen. Andernfalls will sie das Referendum ergreifen und damit eine Volksabstimmung über die Vorlage anstreben.
Grüne wollen mehr Platz für Natur
Während Gewerbe und SVP ökologische Vorgaben zurückfahren wollen, verlangen die Grünen mehr. Ein zentraler Punkt ist ihre Forderung nach einer Grünflächenziffer von 50 Prozent in allen Bauzonen. Die Kennzahl beschreibt, wie viel anrechenbare Grünfläche auf einem Grundstück gesichert werden soll.
Bei 50 Prozent wären das beispielsweise 500 Quadratmeter auf einer anrechenbaren Grundstücksfläche von 1000 Quadratmetern. Grünen-Co-Präsident Michael Breu sagt: «Ein klimaangepasstes St.Gallen braucht Freiräume, Bäume, unversiegelte Flächen und ökologische Lebensräume.»
Die Stadt plant abgestufte Vorgaben. Kessler erklärt: «Die Grünflächenziffer bewegt sich zwischen 0.3 und 0.5 und wird mit wenigen Ausnahmen bei den Wohn- und Wohngewerbezonen eingeführt.» Das entspricht 30 bis 50 Prozent.
Die Tabelle sieht vielfach 40 Prozent für Wohnzonen und 30 Prozent für Wohngewerbezonen vor. Bei bestimmten Zonentypen ist keine Ziffer eingetragen.
Breu räumt ein, dass die Forderung der Grünen nicht überall einfach umzusetzen ist: «Uns ist klar, dass eine Grünflächenziffer von 50 Prozent in der stark bebauten Innenstadt nicht erreicht werden kann, umso wichtiger sind die Quartiere.» Wie die allgemeine 50-Prozent-Forderung im dicht bebauten Zentrum konkret umgesetzt werden soll, bleibt in seiner Antwort offen.
Wichtig ist: Grünflächenziffer und ökologischer Ausgleich sind nicht dasselbe. Die eine Vorgabe sichert einen Grünflächenanteil, die andere bewertet Massnahmen für die Natur. Die Prozentwerte dürfen deshalb nicht einfach zusammengerechnet werden.
SP fürchtet um günstige Wohnungen
Die SP richtet den Blick auf die Mieterschaft. SP-Stadtparlamentarier Peter Olibet, in der Liegenschaften- und Baukommission der Stadt, befürchtet, dass zusätzliche Baumöglichkeiten den Abriss älterer, günstiger Wohnhäuser attraktiver machen.
«Die Revision erlaubt in vielen Wohnzonen bis zu zwei zusätzliche Geschosse. Damit lohnt es sich stärker, ältere und günstige Häuser abzureissen», sagt er. «Wer heute in einer solchen Wohnung lebt, ist davon als Erstes betroffen.»
Die SP verlangt deshalb, dass vor einem Ersatzneubau geprüft wird, ob sich ein Gebäude erhalten, umbauen oder aufstocken liesse. Wird ein bewohntes Haus trotzdem ersetzt, soll ein Sozialplan für die bisherige Mieterschaft vorliegen.
«Wichtig ist uns der Grundsatz: Wer ein bewohntes Haus ersetzt, trägt Verantwortung für die bisherige Mieterinnen- und Mieterschaft», sagt Olibet. Denkbar seien Hilfe bei der Wohnungssuche, ein Vorrecht auf eine Wohnung im Neubau oder Beiträge an die Umzugskosten. Wie verbindlich ein solcher Plan sein könne und was er enthalten müsse, solle die Stadt klären.
Keine Regelung im Baureglement
Die Stadt sieht dafür im vorliegenden Entwurf keine Bestimmung vor. Auf Anfrage schreibt die Stadt: «Der Mieterschutz ist grundsätzlich ein Thema des Mietrechts und nicht des Baurechts. Der Entwurf des Baureglements sieht entsprechend keine Regelung vor.»
Auch für preisgünstigen oder gemeinnützigen Wohnraum enthalte das neue Baureglement keine Regelung.
Genau darin sieht Olibet die grösste Lücke: «Die Revision schafft grosse Mehrwerte für Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer. Bisher enthält sie aber kein einziges Instrument, damit davon auch Mieterinnen und Mieter profitieren.»
Seine wichtigste Forderung ist deshalb, preisgünstige Wohnungen vertraglich zu sichern, wenn Eigentümerschaften erhebliche zusätzliche Baumöglichkeiten erhalten. Die Stadt soll prüfen, wo und wie solche Vereinbarungen möglich sind.
Für die sogenannten Schwerpunktzonen verweist die Stadt auf eine zusätzliche Planungspflicht: «In den Schwerpunktzonen gilt eine Sondernutzungsplanpflicht.» Solche Pläne legen konkrete Vorgaben für ein Gebiet fest.
Sie müssten die gesetzlichen Anforderungen erfüllen und die öffentlichen Interessen berücksichtigen. Eine konkrete Verpflichtung zu günstigen Wohnungen nennt die Stadt in ihrer Antwort nicht.
Mehr Asphalt auf Quartierstrassen?
Auch bei den Strassen gibt es Differenzen. Insgesamt 19 Strassen beziehungsweise Strassenabschnitte sollen von der dritten in die zweite Gemeindestrassenklasse wechseln. Breu und die Grünen lehnen diese Aufklassierung ab.
Sie warnen, höhere Ausbaustandards könnten später Verbreiterungen, zusätzliche Versiegelung und Baumfällungen auslösen. Breu sagt: «Die meisten der aufgeführten Strassen und Abschnitte befinden sich in privatem Besitz. Sie sind nicht breiter als nötig, verfügen grösstenteils über keine Trottoirs und sind teilweise nicht asphaltiert.»
Genannt werden unter anderem Abschnitte der Bodanstrasse, der Kreuzbleichestrasse und des Sägegässleins. Die Stadt stellt jedoch klar: «Eine Aufklassierung hat keine direkte bauliche Folge. Baurechtlich ändert sich in erster Linie der einzuhaltende Strassenabstand.»
Eine neue Strassenklasse bedeutet also nicht automatisch eine breitere Strasse. Die Grünen warnen vor möglichen späteren Folgen – nicht vor bereits angekündigten Bauarbeiten.
Nächste Runde im Frühjahr 2027
Nun muss die Stadt die rund 2000 Anträge auswerten. Welche Forderungen sie übernimmt, ist offen.
Die Stadt nennt den geplanten nächsten Schritt: «Ziel der Stadtplanung ist es, eine zweite Mitwirkung über die Änderungen gegenüber der vorliegenden Fassung im 2. Quartal 2027 durchführen zu können.»
Der Bericht zur abgeschlossenen Mitwirkung werde voraussichtlich zu Beginn dieser zweiten Runde versandt.
Hinweis
Dieser Artikel ist zuerst in den «St. Galler Nachrichten» erschienen.
