Davos GR: Wer Altbauten abbricht, soll Erstwohnungen schaffen
Am 29. November 2026 stimmt Davos GR über den Wohnungskompromiss ab. Bei Häusern ab vier alten Wohnungen müssten 50 Prozent der Fläche Erstwohnraum bleiben.
In Davos wird es für Personen mit Wohnsitz oder Arbeitsplatz zunehmend schwierig, geeigneten und bezahlbaren Wohnraum zu finden. Seit 2017 ist der Anteil der Zweitwohnungen von 56,0 auf 58,9 Prozent gestiegen, während der Bestand an Erstwohnungen trotz aktueller Bautätigkeit abnimmt. Die Leerwohnungsziffer liegt bei nur noch 0,1 Prozent und damit weit unter dem schweizweiten Durchschnitt von 1,0 Prozent.
Angesichts der Bevölkerungs- und Arbeitsmarktentwicklungen werden bis ins Jahr 2035 rund 1'520 neue Erstwohnungen benötigt.
Mit der vorliegenden Teilrevision des kommunalen Zweitwohnungsgesetzes (GZWD) soll weniger bestehender Erstwohnraum zu Zweitwohnraum umgenutzt werden und damit der Davoser Bevölkerung weiterhin zur Verfügung stehen. Kernstück der Vorlage sind eine neue Anteilsregelung und ein neues Finanzierungsinstrument: Bei Gebäuden mit mindestens vier altrechtlichen Wohnungen, die abgebrochen und neu gebaut, umfassend saniert, in ihrem Wohnungsbestand verändert oder in Stockwerkeigentum umgewandelt werden, müssen künftig mindestens 50 Prozent der bisherigen Wohnfläche als Erstwohnraum ausgeschieden werden. Die Hälfte dieses Pflichtanteils kann jedoch mit einer neuen Ersatzabgabe von 4'500 Franken pro Quadratmeter abgegolten werden und somit ebenfalls umgenutzt werden.
Die daraus fliessenden finanziellen Mittel kommen dem Fonds «Erstwohnungsbau und Gewerbeförderung» und damit der Förderung von neuem Erstwohnraum zugute.
Die Vorlage ist das Ergebnis eines breit abgestützten Konsensprozesses. Sie steht im Zusammenhang mit einer im Frühherbst 2025 eingereichten Volksinitiative mit 835 gültigen Unterschriften, welche eine strengere Anteilsregelung ohne Abgeltungsmöglichkeit und Finanzierungsinstrument verlangt. Im Dialog mit dem Initiativkomitee und den Ortsparteien hatte daraufhin der Kleine Landrat seine bereits vorgängig ausgearbeitete und vom Kanton vorgeprüfte Vorlage weiterentwickelt.
Sowohl das Bundesrecht als auch das kantonale Recht sehen ausdrücklich vor, dass die Gemeinden gegen Missbräuche und unerwünschte Entwicklungen bei altrechtlichen Wohnungen vorgehen und dafür strengere Vorschriften als das Bundesrecht erlassen können. Mit der vorliegenden Teilrevision nimmt die Gemeinde Davos diese ihr zugewiesene Zuständigkeit wahr.
Die Teilrevision des GZWD unterliegt zwingend der Volksabstimmung.
B. Ausgangslage
Die Bevölkerungsprognose des Kantons Graubünden geht für Davos bis 2035 von einem moderaten Bevölkerungswachstum aus. Wegen des demographischen Wandels bei gleichzeitig steigenden Beschäftigungszahlen wird sich die Situation auf dem Wohnungsmarkt zusätzlich verschärfen, die Anzahl an Zupendlerinnen und Zupendlern wird sich weiter erhöhen und die Steuererträge der Gemeinde Davos werden sinken. Ansässige Unternehmen werden offene Stellen nur noch schwer besetzen können.
Für die Mitarbeitenden wird nicht ausreichend Wohnraum zur Verfügung stehen.
Der Anteil der Zweitwohnungen ist seit 2017 von 56,0 auf 58,9 Prozent gestiegen. Die Leerwohnungsziffer fiel von 1,3 Prozent (2016) auf aktuell 0,1 Prozent und liegt damit weit unter dem gesamtschweizerischen Mittel von 1,0 Prozent. Gemäss der Immobilienfirma Wüest Partner stiegen die Mietpreise in Davos zwischen 2019 und 2022 um rund 9 Prozent.
Die Wohnraumanalyse zeigt zudem, dass in den vergangenen Jahren regelmässig altrechtliche Erstwohnungen zu Zweitwohnungen umgenutzt wurden – jährlich rund 55 Wohnungen.
Was bedeutet der Begriff «altrechtlich»?
Als «altrechtlich» gelten Wohnungen, die bereits vor dem 11. März 2012 bestanden oder rechtskräftig bewilligt waren, also vor Annahme der eidgenössischen Zweitwohnungsinitiative. Solche Wohnungen dürfen gemäss Bundesrecht grundsätzlich frei als Erst- oder Zweitwohnung genutzt werden. Später gebaute Wohnungen, die keinen Ersatzbau darstellen, unterliegen dieser Freiheit nicht: Sie dürfen in Gemeinden wie Davos mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent nur als Erstwohnung genutzt werden.
Die vorliegende Teilrevision knüpft nun daran an: Wird ein Gebäude mit vier und mehr altrechtlichen Wohnungen abgebrochen, umfassend saniert oder umgebaut, soll ein Teil dieser Wohnfläche auch als Erstwohnraum erhalten bleiben.
Angesichts dieser Entwicklung hat der Kleine Landrat eine Wohnraumstrategie erarbeitet, die der Grosse Landrat am 14. September 2023 zur Kenntnis genommen hat. Die Strategie verfolgt mehrere Teilstrategien: raumplanerische Anreize für neuen Erstwohnraum, finanzielle Fördermittel, die Aktivierung gemeindeeigener Grundstücke sowie den Erhalt von bestehendem altrechtlichem Erstwohnraum. Mit den Projekt- und Arealentwicklungen Jörg-Jenatsch, Guggerbach, Färbi und Valbella konnten bereits die Voraussetzungen für rund 245 neue Erstwohnungen geschaffen werden.
Die vorliegende Teilrevision des GZWD setzt die in der Wohnraumstrategie vorgesehene Massnahme zum Erhalt von bestehendem Erstwohnraum um. Sie ist die wichtigste Finanzierungsquelle für die finanzielle Förderung von wirtschaftlich tragbaren Mietwohnungen für Ortsansässige.
Im Frühherbst 2025 wurde bei der Gemeinde eine Volksinitiative mit 835 gültigen Unterschriften eingereicht. Sie verlangt bei umfassenden baulichen Eingriffen und der Begründung von Stockwerkeigentum bei Mehrfamilienhäusern ebenfalls eine Anteilsregelung von 50 Prozent für Erstwohnungen im ganzen Gemeindegebiet, allerdings ohne die Möglichkeit einer Abgeltung und damit auch ohne Finanzierungsinstrument.
Damit während der laufenden Rechtsetzung keine der künftigen Regelung widersprechenden Bauvorhaben bewilligt werden, hat der Kleine Landrat am 24. Juni 2025 eine Planungszone eingeführt und diese aufgrund der zustande gekommenen Volksinitiative am 28. Oktober 2025 auf das gesamte Gemeindegebiet ausgeweitet. Eine Planungszone kann sich hemmend auf die Bautätigkeit auswirken, weshalb die Behörden bestrebt sind, die Rechtslage möglichst rasch zu klären.
Weil zu diesem Zeitpunkt bereits eine eigene, vom Kanton vorgeprüfte Planung der Gemeinde zu einer massvolleren und dennoch wirksamen Anteilsregelung in Ausarbeitung war, hat der Kleine Landrat das Gespräch mit dem Initiativkomitee und den Ortsparteien gesucht, um eine gemeinsame Lösung zu finden und damit die Rechtslage rasch zu klären. Die vorliegende Teilrevision ist das Ergebnis dieses Dialogs. Das Initiativkomitee hat zugesagt, die Initiative zurückzuziehen, sofern die vorliegende Vorlage von der Stimmbevölkerung angenommen wird.
C. Inhalt der Teilrevision (Wohnungskompromiss)
Die Teilrevision des GZWD enthält im Wesentlichen folgende Neuerungen:
Schutzklausel für Erstwohnungen: Bei Gebäuden mit mindestens vier altrechtlichen Wohnungen, die abgebrochen und neu gebaut, ausgekernt (wesentlicher Umbau der tragenden Bausubstanz), im Wohnungsbestand verändert oder in Stockwerkeigentum umgewandelt werden, müssen künftig mindestens 50 Prozent der bisherigen Hauptnutzfläche als Erstwohnraum ausgeschieden werden. Die Regelung gilt gemeindeweit und wird im Grundbuch angemerkt.
Flexibilität durch Ersatzabgabe: Die Hälfte des vorgeschriebenen Erstwohnungsanteils kann mit einer indexierten Ersatzabgabe von 4'500 Franken pro Quadratmeter Hauptnutzfläche abgelöst werden. Im Ergebnis müssen somit noch mindestens 25 Prozent der bisherigen Hauptnutzfläche effektiv als Erstwohnraum bereitgestellt werden. Für bewirtschaftete Wohnungen ist eine reduzierte Ersatzabgabe vorgesehen.
Verstärkte Wohnraumförderung: Die Erträge aus der Ersatzabgabe fliessen in den Fonds «Erstwohnungsbau und Gewerbeförderung». Aus diesem Fonds können Beiträge von bis zu 1'500 Franken pro Quadratmeter an neue Erstwohnungen zur Kostenmiete sowie von bis zu 1'700 Franken pro Quadratmeter an die Sanierung altrechtlicher Wohnungen, die dauerhaft an Ortsansässige vermietet werden, ausgerichtet werden. Mit diesen Mitteln können im Vergleich zu heute rund dreimal mehr Mietwohnungen gefördert werden.
Anreiz zur freiwilligen Unterstellung: Eigentümerinnen und Eigentümer können altrechtliche Wohnungen freiwillig und dauerhaft der Erstwohnungspflicht unterstellen und dafür einen Förderbeitrag von bis zu 300 Franken pro Quadratmeter erhalten, sofern der Fonds über mehr als 10 Millionen Franken verfügt.
Anpassung bei veränderten Verhältnissen: Normalisiert sich die Situation auf dem Erstwohnungsmarkt, weil die Leerwohnungsziffer wieder einen Wert von mehr als 1,5 Prozent erreicht, wird die Ersatzabgabe auf 2'500 Franken pro Quadratmeter Hauptnutzfläche reduziert. Steigt die Anzahl Erstwohnungen in Davos über 8'000, so reduziert sich der Erstwohnungsprozentsatz der Anteilsregelung von 50% auf 20%.
Erfassung der Wohnnutzung: Die bisherige Anzeigepflicht für Umnutzungen wird aufgehoben. Neu erfasst die Gemeinde die Nutzungsart im gesamten Wohnungsbestand.
Im Verlauf des Verfahrens und des erwähnten Dialogs konnten zudem verschiedene Anliegen aus Bevölkerung und Wirtschaft sowie von kantonalen Ämtern aufgenommen werden, ohne die Wirksamkeit der Vorlage zu gefährden. So sind altrechtliche Gebäude mit weniger als vier Wohneinheiten nicht von der Schutzklausel betroffen. Bei solchen Gebäuden kann die Hauptnutzfläche komplett frei genutzt werden.
Auch Eigentümerinnen und Eigentümer von Wohnungen im Stockwerkeigentum können diese nach wie vor ohne Nutzungseinschränkung sanieren und auch die Gebäudehülle energetisch optimieren, instandhalten oder um 30% erweitern. Dasselbe gilt für Ersatzbauten für Einfamilienhäuser, die ohne Nutzungsbeschränkung um 30% erweitert werden können. Für Mehrfamilienhäuser wurde die mit der Teilrevision des bundesrechtlichen Zweitwohnungsgesetzes geschaffene Möglichkeit einer entsprechenden Erweiterung von Ersatzbauten dagegen wieder abgeschafft.
Im Weiteren kann die Ersatzabgabe reduziert werden, wenn die erstellten Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung touristisch bewirtschaftet werden. Bei Stockwerkbegründungen infolge von Erbteilungen haben die Ortsparteien eine sinnvolle Lösung gefunden. All diese Anpassungen sorgen für eine ausgewogene und verhältnismässige Vorlage, ohne die Wirkung entscheidend zu beeinträchtigen.
Weil die Ersatzabgabe künftig zusätzliche Mittel in den Fonds «Erstwohnungsbau und Gewerbeförderung» einbringt, ist als Folgeänderung auch Art. 6 lit. c des Steuergesetzes der Gemeinde Davos anzupassen: Die für die Zuweisung von Mitteln aus der Handänderungssteuer massgebende Limite des Fondssaldos wird von 5 auf 10 Millionen Franken erhöht, damit der Zufluss aus der Handänderungssteuer nicht vorzeitig eingeschränkt wird.
D. Kantonale Vorprüfung
Die Gemeinde hat die Teilrevision des GZWD dem Amt für Raumentwicklung Graubünden (ARE) am 18. September 2024 zur Vorprüfung unterbreitet. Eine überarbeitete Fassung wurde am 2. Juni 2025 nachgereicht.
Das ARE hält in seinem Bericht vom 20. Oktober 2025 fest, dass die Gemeinde den Bedarf für eine Erstwohnungsanteilsregelung anhand ihrer Wohnraumstrategie plausibel aufgezeigt habe. Gleichzeitig äussert das ARE auch gewisse Bedenken: Es sei schwer absehbar, ob, wann und wo durch die Erstwohnungsanteilsregelung tatsächlich neue Erstwohnungen entstehen, und eine Anteilsregelung dürfe nicht zu Wohnungen führen, die vom Markt nicht nachgefragt würden. Die Möglichkeit einer teilweisen Ablösung der Nutzungsbeschränkung durch eine Ersatzabgabe begrüsst das ARE hingegen.
Das ARE empfiehlt der Gemeinde, die Bestimmungen nochmals zu überprüfen.
Der Kleine Landrat hat diese Überprüfungen zwischenzeitlich vorgenommen und Anpassungen getätigt. Er weist darauf hin, dass die Schutzklausel einen dringend benötigten Teil des gesamten Massnahmenbündels der Wohnraumstrategie darstellt und erst das Zusammenspiel aller Massnahmen ausreichend geeigneten und bezahlbaren Wohnraum schaffen kann.
E. Öffentliche Mitwirkung
Nach Abschluss der Vorprüfung ist der Gesetzesentwurf vom 10. April bis 11. Mai 2026 öffentlich aufgelegen. Während dieser Zeit konnte jede Person Vorschläge und Einwendungen einbringen. Beteiligt haben sich 11 Einzelpersonen, 9 Unternehmen sowie 3 Ortsparteien.
Die Rückmeldungen fielen unterschiedlich aus. Einerseits wurde angesichts der hängigen Erstwohnungsinitiative kritisiert, dass die Vorlage das Anliegen der Initiative verwässere und nicht gleichzeitig mit dieser behandelt werde. Andererseits wurden einschränkende Regelungen als schädlich für den Eigentumsmarkt bezeichnet, wobei auch Bedenken zur Vereinbarkeit mit der Bestandesgarantie aus der bundesrechtlichen Zweitwohnungsgesetzgebung und zur Verhältnismässigkeit des Eingriffs im Hinblick auf die in der Bundesverfassung verankerte Eigentumsgarantie geäussert wurden.
Statt Einschränkungen wurde teilweise eine Stimulierung des Erstwohnungsmarktes über Anreize gefordert.
Der Kleine Landrat hat die Eingaben geprüft und am 9. Juni 2026 dazu Stellung genommen. Aus dem Mitwirkungsverfahren wurden unter anderem folgende Anliegen in die Vorlage aufgenommen: die laufende Erfassung der Nutzungsart im gesamten Wohnungsbestand, die gesetzliche Festlegung von Förderbeiträgen, ein finanzieller Anreiz zur freiwilligen Unterstellung altrechtlicher Wohnungen unter eine dauerhafte Erstwohnungspflicht sowie die Möglichkeit, die Nutzungsbeschränkung oder die Höhe der Abgabe bei einer Verbesserung der Situation im Erstwohnungsbereich anzupassen.
F. Zuständigkeit
Für Massnahmen gegen Missbräuche und unerwünschte Entwicklungen bei altrechtlichen Wohnungen sowie für den Erlass strengerer kommunaler Vorschriften sind die Gemeinden ausdrücklich zuständig. Art. 12 Abs. 1 des Bundesgesetzes über Zweitwohnungen (ZWG) räumt Kanton und Gemeinden die Kompetenz ein, gegen solche Entwicklungen vorzugehen. Art. 3 Abs. 2 ZWG erlaubt es den Kantonen, Vorschriften zu erlassen, welche die Erstellung und Nutzung von Wohnungen stärker einschränken als das Bundesrecht; im Kanton Graubünden überträgt Art. 3 Abs. 1 sowie Art. 22a des kantonalen Raumplanungsgesetzes (KRG) diese Kompetenz den Gemeinden.
Die Gemeinde Davos macht mit der vorliegenden Teilrevision von dieser ihr zugewiesenen Zuständigkeit Gebrauch.
Revisionen des kommunalen Baugesetzes – wozu auch das GZWD als dessen Bestandteil zählt – unterliegen zwingend der Volksabstimmung. Der Grosse Landrat hat die Vorlage deshalb an seiner Sitzung vom 20. August 2026 zuhanden der Stimmberechtigten verabschiedet. Die Teilrevision tritt nach der Annahme in der Volksabstimmung und der anschliessenden Genehmigung durch die Kantonsregierung in Kraft.
G. Beratung im Grossen Landrat
Die Raumplanungskommission des Grossen Landrats hat sich an zwei Sitzungen eingehend mit der Teilrevision des GZWD befasst. Im Zentrum der Beratungen standen der Wirkungsgrad der Regelung, die Verhältnismässigkeit des Eigentumseingriffs sowie mögliche Auswirkungen auf Immobilienwerte und die Finanzierung von Bauvorhaben. Die Kommission lehnte einen Rückweisungsantrag mit 3 zu 1 Stimmen ab und beantragte dem Grossen Landrat Eintreten und Genehmigen der Vorlage.
Der Grosse Landrat behandelte das Geschäft an seiner Sitzung vom 20. August 2026.
In der Eintretensdebatte anerkannten die Parlamentsmitglieder den Handlungsbedarf beim Erstwohnraum grundsätzlich, beurteilten die vorgeschlagene Lösung jedoch unterschiedlich. Mehrere Parteien sowie Vertreter des Initiativkomitees bezeichneten die Vorlage als tragfähigen, breit abgestützten und wirksamen Kompromiss zur Erstwohnungsinitiative. Kritische Stimmen bemängelten an der Vorlage insbesondere den Eingriff in die Eigentumsgarantie und stellten die Verfassungsmässigkeit sowie die Wirksamkeit der Regelung infrage; auch wurde eine Lösung als zielführender erachtet, bei der der gesamte Erstwohnungsanteil mit einer Ersatzabgabe ablösbar wäre.
Die FDP-Fraktion stellte einen Rückweisungsantrag mit dem Auftrag, eine Vorlage nach einem solchen Modell auszuarbeiten; der Grosse Landrat lehnte diesen Antrag mit 12 Nein-Stimmen zu 3 Ja-Stimmen bei 1 Enthaltung ab. Als Begründung wurde die fehlende Wirksamkeit einer solchen Anpassung angeführt.
In der Detailberatung wurden fünf Änderungsanträge behandelt. Ein Antrag der FDP-Fraktion, wonach Änderungen im Wohnungsbestand und die Begründung von Stockwerkeigentum bei bestehenden altrechtlichen Wohnungen nicht der Anteilsregelung unterliegen sollten, wurde deutlich abgelehnt. Demgegenüber nahm der Grosse Landrat zwei Anträge der SVP-Fraktion an: Der eine sieht bei Erbfällen eine einmalige beschränkte Erleichterung vor.
Der andere Antrag sieht für touristisch bewirtschaftete Wohnungen eine reduzierte Ersatzabgabe von 3'200 statt 4'500 Franken pro Quadratmeter vor. Ebenfalls vom Grossen Landrat angenommen wurden zwei vom Komitee der Erstwohnungsinitiative eingebrachte Anträge, welche Baubeiträge an Wohnungen für Ortsansässige leicht erhöhten sowie den Grenzwert für ein Aussetzen der Anteilsregelung bei veränderten Verhältnissen ebenfalls leicht erhöhten.
In der Schlussabstimmung verabschiedete der Grosse Landrat die derart angepasste Teilrevision des Gesetzes über Zweitwohnungen der Gemeinde Davos (GZWD) mit 10 Ja- zu 6 Nein-Stimmen zuhanden der Volksabstimmung.
H. Weitere Informationen
Ergänzende und thematisch vertiefte Informationen – insbesondere der Planungs- und Mitwirkungsbericht, die Stellungnahme des Kleinen Landrates zu den Mitwirkungseingaben sowie die Synopse der Teilrevision des Gesetzes über Zweitwohnungen der Gemeinde Davos – können den Sitzungsunterlagen des Grossen Landrats entnommen werden. Als zusätzliche Aktenauflage stehen das Regierungsprogramm 2026–2029, die Wohnraumstrategie 2023, die Wohnraumanalyse sowie der Vorprüfungsbericht des Amts für Raumentwicklung Graubünden zur Verfügung.
Diese Unterlagen können durch die Stimmberechtigten ab sofort im 1. Stock des Rathauses, Berglistutz 1, Davos Platz, während der Büroöffnungszeiten eingesehen oder über die Webseite der Gemeinde elektronisch bezogen werden.
I. Schlussbemerkungen
Die Wohnraumsituation in Davos ist in hohem Mass angespannt. Wer heute in Davos arbeitet, findet oft keine bezahlbare Wohnung mehr am Ort. Wer keine Wohnung findet, pendelt oder zieht weg.
Dieser Effekt schwächt den Wirtschafts- und Lebensstandort Davos empfindlich: Unternehmen können Stellen nur schwer besetzen, Familien wandern ab, und der Anteil der Zweitwohnungen wächst weiter.
Die vorliegende Teilrevision des kommunalen Zweitwohnungsgesetzes ist ein Baustein innerhalb des umfassenderen Massnahmenbündels der Wohnraumstrategie. Raumplanerische Anreize, finanzielle Fördermittel, die Aktivierung gemeindeeigener Grundstücke und die Kontrolle bestehender Nutzungsauflagen entfalten ihre Wirkung nur dann vollständig, wenn gleichzeitig auch der Verlust von bestehendem altrechtlichem Erstwohnraum gebremst wird. Das leistet die vorliegende Anteilsregelung.
Die damit einhergehende Ersatzabgabe leistet zudem einen entscheidenden Beitrag zur finanziellen Förderung von bezahlbaren Mietwohnungen.
